A lo largo de nuestra trayectoria profesional por toda España hemos comprobado que, en numerosas ocasiones, las operaciones de compraventa se realizan con información totalmente deficiente y poco fiable. Siguiendo las buenas prácticas, siempre hemos mencionado en nuestros informes estos riesgos. Y lo cierto es que, en un alto porcentaje de los casos, la falta de información detectada ha sido penalizada con un mínimo del 5% del valor de compra del activo, dependiendo del ciclo del mercado donde nos encontrábamos y el tipo de información faltante.

La falta de información es uno de los riesgos más importantes de las transacciones inmobiliarias. Por ello, resulta imprescindible solicitar todo tipo de datos no solo desde el punto de vista legal sino también técnico. Si no los podemos obtener directamente del vendedor en el momento de la adquisición seguramente nos cueste mucho tiempo y dinero encontrarlos.

La información más importante desde el punto de vista técnico es, en general, la que tiene que ver con el proyecto, las licencias y, en el caso de edificios existentes, las garantías. En los procesos de operaciones de compra nos encontramos en reiteradas ocasiones con las siguientes situaciones:

  • Desorden documental: es difícil acceder al dato que buscamos.
  • Falta de coherencia entre documentos: los datos y los documentos se contradicen.
  • Falta de precisión: el dato que buscamos no está disponible.
  • No disponibilidad de información de proyectos, licencias y obras realizadas (en caso de edificio existente).
  • Información de OPEX no disponible: no es fiable ni es agregable.

Muchos vendedores no son conscientes de que el descontrol en la gestión de la documentación genera desconfianza y pérdida de tiempo y oportunidades. Los inmuebles que no cuentan con información fiable ven disminuido su valor de venta entre un 1 y un 5%.

Según mi opinión, los edificios pueden entenderse como un conjunto de datos. Estos sirven a diferentes propósitos tanto externos (en proyectos y obras) como internos (en control y planificación), pero lo más importante es que estos datos permiten tomar decisiones más precisas y realistas. Por esta razón, recientemente hemos concentrado esfuerzos en remediar estas situaciones iniciando varios procesos de digitalización y orden de documentación para clientes. Así hemos podido, por ejemplo, detectar diferencias importantes entre los datos de las superficies o identificar elementos susceptibles de ser industrializados. En todo caso, la digitalización de los datos nos permite tener:

  • Información organizada y fiable conectada entre sí.
  • Conocimiento detallado del edificio y aquellos elementos disponibles de mejora con sus costes asociados.
  • Control de gestión en el caso de realizar obras.
  • Información organizada, de tal modo que, en el caso de vender la propiedad, solo tendremos que dar acceso a los potenciales compradores para analizarla.
  • Posibilidad de extraer la información en tiempo real para la toma de decisiones.

A continuación, incluyo pocos ejemplos de información básica que normalmente solicitamos a los vendedores para realizar un TDD de un edificio existente:

  1. Información del proyecto y parcela:
  2. Descripción del proyecto
  3. Plano de ubicación
  4. Área del terreno
  5. Áreas construidas
  6. Mapa catastral y registro
  7. Plan de instalaciones exteriores
  8. SBA
  9. Informe topográfico
  10. Informe geotécnico

 

 

En caso de proyectos en desarrollo, obviamente, el análisis se basará en la información disponible de proyecto.

En definitiva, una información organizada y digitalizada tiene una gran potencialidad para incrementar el valor patrimonial. Este proceso, asociado a una auditoría del edificio, cuesta aproximadamente de 3 a 5 € el m2. Pero, la penalización por la falta de documentación puede representar una rebaja del 1 al 5% del precio de venta. Las ventajas de realizar un esfuerzo en este sentido son, pues, evidentes.

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